价格控制手段能否能撼动房价？

　　曾有人把房地产发展比喻成一辆马车，断定这辆马车不可能一直跑下去，总会有需要修整的时候。目前，楼市就进入“休整期”，而价格调控目标让楼市调控进入深水期，人们更加期待楼市拐点的出现。

　　随着调控政策的深入，人们把目光都集中到国家楼市政策上。各地遵照“国8条”规定出台的年度新建住房价格控制目标被业内外人士指责是“玩文字游戏”和“涨价目标”，这让人们有了更多期盼。“1000元地价的商品房每平方米建筑面积限制最高售价2500元， 3000元地价的6000元……”网友“山上月亮”就建议中央尽快出台更实效的限价销售政策。

　　“各地方出台的价格控制目标不够实际，这样限价只会把房价维持在高位，让价格回归合理更是无从谈起。”房产专家刘锐认为限购还有可能让房价回落，而限价则有可能起到相反的效果。不少地产业内人士也指出地方出台的价格调控目标含糊不清，只赢了掌声难以起到实际效果。

　　据相关统计，武汉三月成交量已经开始大幅下滑。虽然楼市调控“组合拳”威力已经开始显现出来，但是从四月武汉新开和加推的40多个楼盘公开信息来看，并未有大幅降价促销的楼盘。在“限”时代，开发商为何信心十足，价格控制目标是否能撼动房价，已成当下人们最关心的问题。

　　李涛

　　武汉易居投资有限公司

　　策划经理

　　购买力仍在

　　房价长期看涨

　　房价控制目标无疑又加重了购房者的观望情绪，影响开发商的销售进度。在新政下，投资客户会转向商业地产，未来商业地产、写字楼等物业将会成为投资热点。

　　限购对投资客、外地客户以及拥有多套的客户是彻底的打压与封杀，但是“刚需”仍占购房人群比较大的比重，所以目前市场上购买力还是很强劲，有经济能力的“刚需”早晚还是会出手。

　　如果开发商资金实力强，还能撑不少时间，若交易量跌得太过厉害，开发商必定会打折促销，促使房价下降。目前武汉新推项目基本都是低开，至少是平开，不会轻易打折。今后，如果楼市持续下跌，开发商就会考虑对产品进行一定的升级和创新。

　　对于房价，暂时将会是量跌，价稳，后期会出现小幅下降。价格调控目标等楼市调控政策只是暂时性的，随着城市化进程发展，未来房价还是会有上涨的空间。

　　陈思颖

　　武汉榕源房地产开发有限公司

　　营销总监

　　价格调控目标

　　难以撼动房价

　　我国房地产业的发展对城市形象的提升和居住环境的改善以及经济的拉动都起着重要作用，调控只是让房价回归到合理，并非打压房地产。

　　限购遏制住了投资客，但各地出台的房价控制目标变成了上涨目标，意义不大，难以撼动房价。我个人认为，房价控制目标应该在开发商合理利润与购房者经济承受能力之间找到平衡点，可以设定一个浮动的利润标准来限制房价，任何数据指标都不够客观，价格调控目标很难量化。

　　面对购房者观望情绪加重，历经调控的开发商已经变得冷静和理性。土地原来多少钱，现在多少钱，人人都会算账。目前所有的东西都在往上涨，房价难有下降的空间。楼市调控让原来拥有住房的购房者开始担心产权证办不下来，但是不能提供纳税证明的外地购房者，可以改成一次性付款，或把房子转移别人名下。国家虽然一直在调控，但是没有房子就不行的“刚需”还是会撑起市场。

　　熊伟

　　武汉长港房地产开发有限公司

　　营销总监

　　新形势下

　　抓“刚需”是关键

　　相继出台的限购、限价等楼市调控政策会给开发商带来一些影响，主要是开发利润的锁定和减少，还有可能出现一级市场(土地市场)的萧条。限购会打击投资需求和改善性需求，将影响楼盘的销售速度。

　　在新形势下，开发商未开建的项目可以调整设计方案，以中等的刚需为主;开售的项目，则应该按市场情况调整销售价格及销售策略，抢占市场上的刚需份额，快速回笼资金，避免风险。

　　对于房价今后走势，我认为短期内房价不会过快下降，但会引起一部分消费者的观望情绪，因为本次政策主要打击的是投资及改善性需要，基础的钢性需求受政策影响比较小。目前出现的限购、限价等楼市政策会对房地产市场的稳定规范打下基础。

　　叶学平

　　湖北省社科院经济研究所

　　副所长

　　房价控制目标

　　不应是涨价目标

　　虽然武汉房价相比京沪等一线城市不算高，但去年武汉房价上涨幅度却比较大，而武汉居民收入过低，远远赶不上房价的增量，所以说武汉此次出台的“2011房价涨幅不超过12%”的房价控制目标还是与中央政府和民众的期望有一定的距离。

　　目前武汉楼市成交回落，房价涨幅趋缓，说明前期的调控效果正在逐步显现，现在各地方要做的就是进一步加强政策执行力度，继续影响人们对房价下跌的心理预期。如果房价控制目标仅仅限定房价涨幅，那么政策的效果就要大打折扣。

　　政府应该重新考虑已出台的政策，希望能站在普通消费者的立场上，更加重视刚性需求和改善性需求的利益，坚决遏制房价上涨，而不能仅仅与GDP和居民收入增幅挂钩，要考虑居民买房的实际支付能力，因为居民收入是不可能全拿来购房的。

　　记者观察 》》》

　　房价调控目标需加码

　　保障房或成救命稻草

　　纵观中国房地产业一路走来，似乎与“限”字分不开。“限楼层、限面积、限地价、限外令、限贷、限购、限房价……”房价却在调控下越调越高，以致中央要求地方出台房价控制目标。

　　4月2日，重庆市市长黄奇帆指出：要确保“双职工家庭6至7年收入能买套房”，力争使房价“少增或不增”， 加强对新开盘商品房的价格调控指导，研究商品房的核价措施，确定房产项目的合理利润空间。很明显，这是重庆对价格调控目标的进一步加码，重庆又走在了全国其他城市的前面。

　　与重庆新房价调控目标相比，武汉出台的涨幅不高于12%的房价控制目标显得过于宽松，难以撼动房价回落，不能真正达到“新国八条”政策的初衷。“从调控的出发点和落脚点来看，武汉价格调控目标没有具体量化指标，难有杀伤力。”不少业内人士表示武汉房价调控目标还需加码。

　　在后“限”时代，房价依然坚挺。量的增加无疑会带来价的变化，保障性住房或许能成为中国楼市的“最后一根救命稻草”，深圳最近就在全国率先推出安居型商品房。在全国2011年开工建设1000万套保障性住房的目标下，武汉今年也快马加鞭将建10万多套保障房，这相当于去年的4倍，建完后将有力冲击武汉房价。

　　据悉，我国计划将建立一个包括廉租房、经济适用房和限价房在内的能够覆盖全社会的保障性住房体系。这个体系建立起来后，廉租房将着重解决完全无力购房的低收入群体的住房问题，经济适用房将着重解决部分存在购房可能的低收入群体的住房问题，而限价房将着重满足介于低收入群体与高收入群体之间的“夹心层”——中等收入群体的购房需求。

　　我国三种保障性住房将解决三个阶层的住房问题。如果这套保障性住房体系建立完成，不少住房需求者就不会选择做“房奴”，房价便会自然回落，最终实现胡锦涛总书记提出的“住有所居”目标。而这个体系的建成任重而道远，关键是要看各地方相关部门的执行与落实情况。