刘先生是一名职业的房产投资客，屡屡得手。

2006年4月，他在上海莘庄地铁站附近的一条街上买入一个商铺，销售单价在12000元/平方米，面积为98平方米。如今，随着莘庄的不断繁荣以及周边优质住宅项目和写字楼项目的陆续兴建，他的商铺销售单价已经超过20000元/平方米，并且一铺难求。

刘先生当时的投资思路是，2006年春，在宏观调控政策的影响之下，上海的住宅投资热潮渐渐平息，但个人投资者的投资冲动却并没有就此止步。一个新的投资热点——商铺投资在上海楼市之间涌动。

“商铺是一种好的投资工具，大部分的商铺会越用越升值，而商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅房，商铺的投资趋势将加强。”刘先生认为，零售业、服务业的投资受到追捧，势必造成社区型沿街商铺继续成为抢手货，商铺将依然热销，投资价值不减。从整个房地产市场来看，已经形成梯级型消费市场。从长远看100平方米的社区商铺将成为市场销售的主流。

就在刘先生出手拿下这个商铺不久，在北京大肆扫楼的山西购房客开始现身上海，财大气粗的山西煤老板们“悄然”卷走宝山一幢商铺楼盘约30套房源，大部分客户选择一次性付清数百万元房款。据悉，山西投资者虽然关注一些投资性楼盘，但他们多数是因为其本身对楼盘所处地区较熟悉，或者为子女未来发展着想。这让刘先生更加坚定了自己的投资策略。

协助刘先生完成此项商铺投资的是上海易居臣信房地产经纪公司金牌物业顾问小陈。在小陈看来，商铺投资者要考虑许多因素，比如投资回报率是否稳定。不要轻易相信开发商承诺，必须了解商业整体规划，追求长期稳定回报，不要只看眼前几年的固定租金回报。如果没有长期可持续发展的商业规划，这样商铺投资的失败概率很大。

小陈认为，如果某区域目前的商铺入住率低，但由于政府规划，以后周边会有交通枢纽中心，这样的商铺仍然具有较高的投资价值；如果周边规划将要建造写字楼、商场等附加值更高的物业，那更是要抓紧投资；如果几个住宅小区聚集在一起形成“扎堆效应”，那也是理想的商铺，因为这些小区底商/沿街商铺会形成商业街的格局，将会带来理想的消费人流。此类合理的业态是以服务性业态为主，如干洗店、便利店、音像制品店、面包房、餐饮等。

上海二手房代理商——上海中原物业代理有限公司数据显示，上海的商铺投资虽然热度很高，但其中的风险却不可小觑，比如，诸多税费。商铺转让需要缴纳土地增值税，以转手前后的差价为税基（即卖出价格-买入价格-本次买卖过程中的手续费税等费用后得到的正数），实行超额累进办法征收30%~60%不等的税收。

从最近两三年的商铺走势来看，商铺价格的不断高涨和商业利润的不断下降形成了鲜明的反差。不少商铺的价格上涨仅仅是因为人们对租金的预期上升以及不断转手炒卖引起的。很多从中赚取不菲利益的投资客、炒家准备出货，中小投资者的风险正在加剧。

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投资商铺需要注意的事项：

1.首先考虑政策因素。与一般商铺相比，政策因素对专业市场的影响是比较大的。专业市场开在哪个地方，肯定会对周边的环境及交通等产生一定的影响，这时政府就不得不干预。　

2.要了解市场的知名度。专业市场不同于其他商铺，它所服务的客户对象较为专一。在这种情况下它的知名度就是一个品牌，这对吸引客源具有很重要的作用，也对日后专业市场开业后经营的兴旺起很大的作用。　

3.正确评估投资回报。对于开发商宣称的租金收益以及投资回报率，投资者自己要去实地考察，多方探查开发商的开发实力、诚信度、知名度等，摸准该地段真实的租金价位。　

4.重点考虑开业后的经营问题。专业市场由于消费群体有一定的特殊性，因此，经营管理是否专业将直接决定其市场培育周期和是否能稳定经营，公司管理的能力将直接影响到单个项目的可持续发展。

（合富辉煌房地产顾问有限公司）