开发商提出与购房者合作建房 其实只是变相融资？

近日，南京某房地产公司董事长孙天元在其个人微博发布消息称：“我打算做一件事：为青年人建人生的第一套房。由他(她)们参与产品设计、定型，甚至社区运营;去除地产暴利，建造成本加五个点代建费用，要比周边同等地段同等品质楼盘低20%价格销售……”此语一石激起千层浪，有人直指这是“不切实际的乌托邦想象”，还有人认为，若是能寻找到合适的地块，又能解决好合伙人集资的问题，这会是一个非常有意义的创举。

地产商称只赚5%利润

孙天元还在其个人微博上晒出了正在设计的一些户型的草图，希望网友拍砖吐槽。据孙天元介绍，自己会提前锁定购房者，让他们参与房屋的设计，最后按照大多数人的选择来设计户型以及整个楼盘的配套等也可以由购房人来选择。

不过最吸引眼球的是，孙天元认为，这样建出来的房子会比周边同等地段同等品质的楼盘价格低20%。他表示，目前房地产行业平均销售利润率在15%左右，净资产投资回报率在35%左右，若能提前锁定客户进行高周转开发，可节约营销费用、财务费用和管理费用，同时若采取5点利做法，基本可以实现20%的下调空间，“我们建这个房子只赚5%的净利润，即最终的房价为拿地地价及房屋各种建设成本费之和的105%。”

上海某房产咨询公司负责人对本报记者直言，此举可能更多的是企业自身的融资行为。该负责人认为，在房产企业，尤其是中小房产企业从银行较难获得贷款，其他融资方式成本又比较高的情况下，合作建房更应该看成是企业的融资行为。

对于这一点，孙天元昨天在接受本报记者采访时也并不否认。他表示，目前大型房企有很多的渠道获得资金，但对中小房企来说，在从银行等金融机构融资和IPO上市融资的途径都被适当的限制后，获取资金变得比较困难，资金来源成为企业发展的障碍，中小房企必须进行创新;而同时，私募股权基金目前在中国发展得较好，可以借助这个方式来打通资金的渠道。

合作资金安全需有监管

那么，在该公司的合作建房中，购房者的资金安全如何保证呢?

孙天元昨天对本报记者表示，到时会根据项目的实际情况来定方案，有可能是需要购房者出资拿地，也有可能是公司自己出资拿地，等到开盘后再正常销售。

南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，合作建房最关键是需要解决好信任机制的问题，资金如何监管则是核心，比如有的是找了一家银行作为中间担保机构，有的则是找了一个类似于支付宝一样的平台，解决信息不对称的问题。

对此，孙天云表示，公司将会通过股权基金的方式来进行，会有监管的银行等作为第三方来确保资金的安全。