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一房一价也有“潜规则”

[ http://www.hafcw.org 来源:海安房产网 http://www.hafcw.org/ 2011-03-27 22:09:33 评论条]
  一房一价早有多地实施,缘何收效甚微却又被重申且推广?近日,一位地产开发企业人士再曝明码标价下 ...

一房一价也有“潜规则”


  一房一价早有多地实施,缘何收效甚微却又被重申且推广?近日,一位地产开发企业人士再曝明码标价下的“潜规则”游戏。他对本报透露,有某些地方的政府部门私下通气开发商在申报房价时可按5%~10%等不同幅度微涨。

  记者近日在某论坛现场和多位开发商、业内人士交流时,大家也从不同侧面证实了这个“潜规则”。而在记者随后从北京建设网公开信息随机抽取的楼盘调查中,也发现这种浮动空间的存在。

  明码标价下的“潜规则”

  国家发改委重申一房一价的规定却未能避开地方政府和开发商的“潜规则”。

  3月22日,国家发改委网站发布《商品房销售明码标价规定》(以下简称规定)称:商品房经营者应当对每套商品房(包括二手房)进行明码标价,即“一套一标”。今年5月1日起正式实施,可以自行降价,打折销售,涨价必须重新申报备案。

  就在此规定发出不久,上述消息人士向本报透露,相关部门已于此前私下跟开发商通气,可在申报房价时按5%~10%的幅度进行微涨。而记者也在随后与多家开发商证实价格申报浮动空间确实存在。“幅度不会太大,空间肯定有。”

  随后,记者在北京建设网上选取部分楼盘进行抽样调查。其中,有一个3月26日开盘的项目四号楼二单元某房间,网上显示,建筑面积168.05平方米,单价18734元/平方米,记者以购房者身份进行了解,该楼盘销售人员表示:“我们周末开盘的楼盘均价在17000元左右,具体价格要开盘时确定。”记者询问这个价格是否为网上标价后的折扣价,该工作人员当即予以否认:“我们的房子从来没有降过价,是从15000元开始涨起来的,网上那个价格不准,我们也没有170平方米以下的房子。”

  而以面积170平方米计算,每平方米差价在1734元左右,网上标价在即将售价上增加了29万元,涨幅在10%左右。

  河北某地方政府的规定也印证了默许涨幅的范围:对于开发商公示价格后需要上调价格的,房管部门要求,若上调价格幅度较大,超过10%至15%以上者,开发公司还必须填报一份调价情况说明,注明调价原因。

  地产界“大炮”任志强针也在微博中自曝行业潜规则,称为了应对国家发改委日前下发的规定,房地产开发商会先以高价申报,然后再打折优惠卖房,把价格调节的余地控制在自己手中。这种游戏在任何打折商店早已屡见不鲜。

  “就算买小商品也要讨价还价,更何况房子。”一位武汉开发商接受记者采访时表示,预留一定的空间也是为了把握销售节奏。

  “一房一价不是新鲜事,在北京早就执行了。”北京首钢融创房地产开发有限公司营销副总经理楼艳青对记者说。实际北京早在2010年5月就已开始实施商品房明码标价。

  不光北京,全国部分城市如上海、广州、江苏等地都已经实施一房一价多时。现在一些地方政府也纷纷在发改委规定后跟进。

  “我们正在开会研究此事。”文昌平海建高发展有限公司企划部一位负责人对记者说,企业会按政府的游戏规则行事,因为早就实行一房一价,发改委的规定对企业不会有明显影响。

  原因在于利益博弈

  尽管一房一价早已在部分省市推行,一个不争的事实是,各地房价逐年看涨。“除了2008年,北京房价哪年没涨?现在一个月都可以涨8%~9%。”北京工商大学经济学院教授季铸质疑了政府参与定价的依据,认为政府和开发商如此默契主要原因是各方利益驱使,特别是地方政府对土地财政的过于依赖。

  北京本地一位开发商程峰(应本人要求匿名)接受本报记者采访时表示,发改委此举目的是防止开发商坐地涨价,抑制房价过快上涨。他分析现在国家出台这么多调控政策,目的是让开发商不要再有幻想,政府的政策是很坚决的,而“潜规则”是因为开发商和地方政府各有“苦衷”。

  “最坚决的一个想法是要政策落地,怎么落地?”程峰说,这就和卖白菜一样,全部摆在菜案上,把限制死的东西让购房者更直观地看到。这可以让购房者感到政府行政的有效性,或是有为而治,减少民怨,充分增强政府公信力。另外也能减少购房人在建委等部门的投诉,同时让购房人更直接地买到他想买的房。他坦承,这对开发商利益实际没有太大影响。

  不过,他认为,因为价格的完全公开,减少了开发商网上拔高房价、少量多批推房、伪造热销等玩障眼法的手段,因此开发商会把差价定得更小,会加快开盘速度和销售速度。

  针对此规,中国房地产研究会副会长顾云昌接受记者采访时表示,商品房价格调整随意性过大,在控制房价过快上涨过程中,明码标价是第一步。如果供求关系实在紧张,申请涨价要提出理由。对于什么是合理价格的标准,顾云昌认为,开发商主要还是根据市场需求来定价。

  海南耀星置业有限公司市场销售部经理李佩茹接受记者采访时表示,此举只会对未来房价上升较快的区域产生影响。房地产涉及上下游行业非常多,需要稳定发展,政策的调整对楼市变化会直接影响股市大盘波动。

  为什么默许申报价格上面有一定的虚浮空间?程峰认为,首先,不说政府本身允许有浮动,房子本身的价格也存在一个高位,政策不可能让其回落到一个特别明显的价格底线上,这样对很多已购房者,或是相关链条产业,都会产生明显的影响,对房地产业的健康发展是不利的。其次,开发商本身申报的价格也有一个空间,这更多是市场的商业法则在左右。市场上所有的产品都会有这个因素,不可能出来一个价格就永远不变,毕竟这关系到市场的流通。一旦价格定死可能就会变成死盘,对区域经济、产业会有很大影响。

  “我觉得开发商更多要做的就是把产品做好,尽快地把产品卖出去。”程峰说这样做才会更踏实,因为说不定下一步就会在哪里再出调控政策。

 

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