今年上半年，国内多个城市住宅销售量下滑、土地价格下跌，与此同时，外资出现加紧投资国内城市商业地产，并进入土地市场和服务市场的苗头。    

路径一：频频进入土地市场　打通整个产业链

虽然近期国内房企开发项目速度减缓，但外资进入速度明显增快。记者从南京市国土局获悉，与以往主要是购买商业项目不同，今年以来外资开始直接进入国内土地一级市场从事项目开发。

今年6月南京挂牌出让的两块房地产开发用地，全部底价成交，分别被韩国SK集团和香港恒基地产旗下公司摘牌，成交总价6.5亿元。南京“长发都市”公司董事长周力明透露，外资近期已开始在国内抄底拿地，一家英国基金正准备接手南京中心城区一地块，土地价格高达45亿元。

美国凯雷集团上海代表处副总裁康明训告诉记者：“凯雷目前在中国投资的地产项目已达10个。有些二线城市的投资前景很不错。凯雷和众多外资基金的投资思路相仿，将快速涉足二线城市的楼市，青岛是首发站。”据了解，2006年，凯雷曾以1.2亿美元的总价购进上海中房·森林别墅110套高级独栋别墅。今年4月，凯雷又以近20亿元的价格从印尼三林集团手中购得上海济南路8号西苑项目。    

“选择一个城市一定会有一个指标数。过去10年，青岛GDP年均增长率达到14%，第三产业及服务业的比重占到43%，这是一种难得的经济结构，也决定了其消费和居住需求会有一个很好的增长。”康明训说，城市未来的经济成长性正是凯雷投资标准的实质所在。正是有了这种判断，2007年7月，凯雷开始介入青岛CBD核心的凯悦中心。据悉，凯雷出资10亿元入股该项目，占约70%股份。据项目开发商青岛凯悦置业集团有限公司董事长王博介绍，凯悦中心目前公寓的均价约每平方米3万元。有专业评估机构指出，该项目仅住宅项目售罄即可套现12亿至13亿元，凯雷的投资回报率不低。    

记者采访了解到，外资除进入土地、房产市场外，也开始进入房产研发设计、中介服务等领域。

路径二：外资银企联动拓展楼市业务

记者获悉，2007年我国金融业务全面放开后，外资银行纷纷进入经济发达城市。近期由于国家实施紧缩调控，外资银行凭借资金实力开始进入我国房地产信贷领域。

“东亚银行的业务以房地产为主，在内地的业务量将来很可能超过香港母公司。”东亚银行南京分行行长许华说，“国内一线城市中心地段房价前两年上涨过猛，但整体来说泡沫成分不大。国内的房地产企业也并不是不想投资，只是资金受到了控制。”此外，东亚银行的创新服务多种多样，如可以为开发商一次性提供10年的“企业按揭贷款”，总量相当于开发商在售楼盘10年的总租金，很受欢迎。

记者调查了解到，目前房地产领域外资企业与外资银行联动在长三角和珠三角均有案例。与中资银行相比，一些外资银行拥有百年品牌、世界性影响力、资本充足率超过30%、高度的信用文化等优势。外资银行为企业提供打包产品、一条龙服务，有财务分析师和市场分析师等专业化团队帮助企业搞策划，还提供国际结算服务，甚至动用海外关系为企业服务，这对房企有很大诱惑力。

路径三：机构资金深度介入中国楼市

日前，由德国LTK设计事务所、五合国际建筑设计集团、上海五合智库投资顾问有限公司等六大机构共同组成的合资跨国机构——洲联集团正式亮相。此次重组被业界认为，尽管中国楼市正处于调整期，但境外投资机构对中国房地产市场的介入却越来越深。在一浪高过一浪的物业收购热潮之后，外资的注意力开始转移到开发和设计等相关领域。    

从投资对象上来看，自2003年以来，国际资本以机构投资者进入为主，投资领域逐步从住宅物业转向商业、工业等非住宅物业，选择投资的重点分别为甲级办公楼、优质服务型公寓、五星级酒店、高档商用物业和工业地产项目以及产权分散的住宅物业。从经营领域上来看，外资逐步从房地产开发领域延伸到物业管理、中介服务、租赁经营和金融投资等业务。

早期的房地产企业主要从事房地产的直接投资业务，而近年来的海外机构投资者已经全面进入房地产设计、开发、经营、中介服务和投融资等各个环节，甚至更偏好于整体收购，适时进行租赁经营或套现。从投资地域上来看，外资逐步从北京、上海、深圳等一线城市逐渐向南京、武汉、哈尔滨等二线城市扩展。随着一线城市优质商业物业资源的下降，大量外资逐渐开始向二级城市渗透。    

三种因素吸引外资“淘金”国内地产市场

权威机构统计，2008年一季度，上海地区房地产企业获得的外资投资金额最多，达到4.4亿美元。而“2008年通过商务部备案的外资房地产企业名单”显示，截至5月30日，400余家获批备案企业中，常州、成都、重庆、大连、无锡等城市成为获批企业集中所在城市。

中国房地产业协会的研究报告指出，外资占中国房地产总投资比例高达10%。同时，国家统计局数据显示，2007年中国房地产开发利用外资高达650亿元，增长64.8%，整体高出其他渠道资金增长26.2%，显示去年在中国从紧的货币政策下，有大量的外资涌入中国楼市。    

业内人士分析，外资深度进入我国房地产主要有三方面原因：首先是看中我国房地产发展的前景。我国的城市化与美国的高科技被公认为世界经济两大引擎，尤其是东部大城市中心区域优质物业具有长期增值潜力，被外资普遍看好。

其次是自7月1日起商务部正式把外商投资房产的备案权下放至地方，此项措施可能在一定程度上加快审批的进度，并将引来更多海外资金流入。    

第三是国内开发商受到抑制，地价进入低谷，为外资进入让出了空间。国内房地产企业由于受到资金和政策的限制而减少了开发速度，“拿地”很谨慎，地价比去年大幅降低。去年以来银行提高了房地产企业贷款的自有资金比例，审批极为严格，同时，土地供应从近几年的趋势来看也有压缩供给量的趋势。

有关专家认为，外资进入中国楼市有积极因素，但也不能忽视可能带来的消极作用，有必要严密监控在房地产业活动的外资流向，如关注外资对某个城市、某种物业类型的集中投资行为，分析这种行为与该地区经济承受能力之间是否匹配，以便提前做好预警，防范外资给我国房地产业带来的风险，避免外资对房地产市场的恶意炒作。