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北京楼市供大于求 开发商重拾10年前共识

[ http://www.hafcw.org 来源:21世纪经济报道 敖虹 2008-06-14 07:25:07 评论条]

北京楼市许久没有出现的阶段性供大于求局面正在形成。

市场并未如人们期待的那样出现红5月,反而在4月份和5月份连续两个月新增商品住宅供应量大幅超过商品住宅销售量。

市场何时真正回暖正变得越来越不可期。记者采访的多位开发商坦言已经接受了观望严重的局面,新项目低开,在售项目适当促销,提高产品的附加值应对市场颓势正在成为越来越多开发商的共识,而上一次这样的共识还是约10年前的1999年。

北京连续两月出现供大于求

据亚豪机构统计数据显示,5月全市期房品住宅日均签约216套,环比4月日均165套上升了31%,但是同比去年5月日均308套签约量仍下降了35%。虽然环比4月,期房、现房成交量均有一定幅度的回升,但仍未达到去年同期水平,楼市需求略有松动,市场仅初现回暖迹象。5月北京共有44个项目入市,整体开盘均价为15628元/平米,环比4月涨幅为1%,价格仍在高位运行。

根据21世纪不动产等机构的研究,4月北京新建商品住宅(期房、现房)签约面积74.8万平米,与3月份相比签约套数减少1692套,减少了21.9%,而同期供应面积为99.5万平米,商品住宅供应量超出需求量24.7万平米,这是今年以来首次出现供大于求的现象,而上年同期需求量大于供应量26.6万平米。5月份,总供应面积87万平米,销售面积96万平米,供需差距仍有9万平米,楼市继续呈供不应求的态势。

至少,阶段性的市场供大于求局面已经形成。

亚豪地产机构副总经理王英男认为,从供给层面看,自2001年开始房地产投资的高速增长在今年无法改变,特别是前三年很多公司加速了土地储备,导致供应量大大的增加。市场供应很难因为需求的突然变化而“急刹车”,供求关系变化,使得楼市连续两个月出现了供大于求。

阳光100置业集团总裁易小迪也认为,需求还停留在2006年的水平,可是房价可能已涨到了2009年、2010年的水平上,所以大家停止了购买。这就带来了房地产刚性的供给碰到需求增长放缓的矛盾,近10年来的供不应求开始走向供大于求,而且这种情况在很多城市可能会出现。

实际上,近两年来京城的成交总量在持续下降,但是去年下降原因主要是供应不足,而今年需求观望所占因素更大。这也是为什么今年1~5月新获销售证的楼盘数量比去年同期甚至略有增加,但从很多项目消化速度并不理想。

北京楼市何时回暖

不过,大多数人并不认为北京供大于求的局面会长期持续,他们认为楼市调整可能延续到三季度末。

“目前宏观调控已见显著成效,大量投资炒房客被排挤出市场。在短暂的休克疗法之后,市场中真正具有刚性需求的客户会重新唤起消费热情。预计奥运会后,楼市将呈现一种良性发展的趋势。”王英男说。

北京易居房地产研究所副所长牟增彬也认为,此轮调整期有可能延续到第三季度末,此前,供需同时减少,市场相对冷清。易小迪则认为,可能要到明年市场才会恢复到正常的供求关系上去。

正是过去几年北京强硬的需求给了市场信心。根据伟业顾问测算,北京房地产市场每年最保守需求为3000万平方米,大概20万套到30万套之间,但近年每年的供应仅为10万到15万套之间,从长远来看,供需矛盾并未解决,目前只是阶段性的观望。

房价总体滞涨,成交量下降,是楼市观望的主要标志,21世纪不动产高级分析师孟奇说,“目前北京市场整体还是良性的,有可能到第四季度,买卖双方的心理预期达成共识,市场博弈就会有结果,不排除个案楼盘作出调整,但是整体房价下跌不太可能。”

开发商的应对之策

如果楼市最快在三季度末回暖,那么资金紧张的开发商如何应对以后的观望?

王英男说,市场成为买方市场后,如何实现产品和营销的创新,增加产品的附加价值很重要。现在开发商普遍采用了提升产品品质、提炼项目卖点两大方式来应对市场变化。

不少新推盘的开发商已经主动调整,纷纷选择项目低开面市。位于姚家园路银谷·美泉将在6月7日开盘,均价13700元/平米,远低于周边项目17000元以上的均价。该项目在5月末认购火爆。

记者在采访中也发现,大部分项目还有持续的打折促销计划,但不少开发商都表示未来大规模降价可能性不大,而是会在提升产品附加值等方面应对市场竞争。

“房地产大势不会有所谓的拐点,但是房价涨幅也不会那么凶猛,差异化竞争会越来越激烈。”北京北辰实业股份有限公司北辰置地分公司副总张民说。

易小迪也坦言,连续三年的供不应求让很多公司在销售过程中并没有做太多努力。但是现在的市场实质上回到了2000年以前供大于求的时候。那时开发商都不断地通过创新、促销来获得生存空间。阳光100应对市场的方式是靠合理的性价比产品来开拓市场,但会避免价格整体的上升或者是下降,而是进行客户群细分,产品区分,价格区分。

“在市场冷淡的时候,竞争的就是产品。大部分项目会选择维持价格不过快上涨,提供更精细化的产品,比如提升园林配置、改善外立面等。”北京某楼盘营销顾问、房地产资深经理人季满如说。

沿海地产集团副总裁陈昕也告诉记者,去年北京美利山项目的大幅低开,就是因为沿海当时就已经认识到北京调整的必然。2008年已经是买方市场,沿海必须靠提升产品价值,在园林、配套设施上增加投入来应对买方市场。

 


(编辑:张欣)

 

 

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