北师大不动产研究所所长黄兴文

刚才听了章老师和房地产开发代表的发言，学到了不少东西。我想接着葛总话题说，因为我这段时间比较关注宏观方面的问题。三月份的数据，特别是北京的数据，跟前几个月比有比较明显的提升。这个市场走出低谷，是否回暖，我觉得现在不能下定论。应该根据宏观数据，连续观察三个月以上，究竟是在盘整，还是走出了低谷，还是在回升？

我现在感觉不能够太乐观了。从全国的形势来看，关系到房地产的两个命脉，一个是土地，一个是经营。形势是很严峻的。从全国一些大城市，像深圳、广东的表现，还有现在的政策导向，还有舆论，都是上我们心里绷的一直很紧，我觉得这种情况没有办法盲目地乐观。对于开发商也好，跟房地产业休戚相关的从业人士来讲，冬天很长，要有这种思想准备。

北京的情况，可能比全国要好一点，当然这跟北京的地理位置有关，也跟北京前两年没有像其他城市那样不理性的上涨。还有你们举办的一次次活动。因为搜房这块，刚才方总说了，我很赞同。它一直是巨大的潜在需求，因为将来家庭分力，这是必然的。

估计1000万结婚的人，有多少是农村的，有多少是城里的？这个都需要算一下。这个头彩是肯定的。08年，08月，08号，估计那天会挤爆了。因为奥运的影响太大了，这是全方位的。刚才调查中也提到了，那么多人都持这种观点，要先有房子再结婚，我们看电视也很多，说没房子谁嫁你啊。这已经成为一种现象，没有办法更改的。在结婚日子的前后一段时间，这个肯定会占一定的需求。北京是最大的受益者。我总觉得它不能作为地产商的救命草，只能说作为个商机。

我觉得很多开发商，特别是北京的开发商，都没有做好准备。要求房子要大，价格要低，这个是不现实的。往往价格高就大不了，价格低，太远了，轨道交通再延伸，它也是需要时间的。如果都住在燕郊，到这里上班，一天5个小在路上，一天都累的疲惫不堪。你要选择低价位的，必须要跑到远郊县，到燕郊肯定不现实，如果你住在这里肯定很痛苦。你们这个话题很有意思，不管奥运会过没有过，这一群人要考虑的。结婚的目的很明确，另外还有结婚的需求，你不可能指望一步到位。你的父母再有钱，我觉得从鼓励儿女的发展角度来说，也不能一下子买个大的。

现在买二手房比较现实，在四环以内，年轻人在这个地方买一个，也不影响他们的业余生活，否则时间花在路上，可能就麻烦了，生活就没有乐趣了，这个是一个长期的问题。在结婚潮过后，这个市场会不会遭遇不测？这个关系不大。我们现在的市场到底情况怎么样？根据我们经济的宏观形势来看，还有政府对房地产市场的评判，还有它的态度来决定的。

这个房地产跟股市都是一样的，都在政府的掌握之中。我们一天到晚说涨跌，其实它任何时候都逃不出政府的掌心，完全看政府对这个市场的评判。中长期肯定是看好的，因为房价上涨，长时间是没有消除的。一个就是特殊的土地制度，包括特殊的土地政策，包括我们的国策，还有一个是我们的特殊体制，当然还有我们的经济快速发展，这几个都是支持房地产长远发展的因素。

也许没有几年，北京的房价再翻一番，这不是不可能的事，我估计是一个现实的问题。现在不可能像前两年那么涨，现在经过这一轮供给，如果这些宏观收缩不消除的话，一切都是在政府的掌握之中，房地产是一个最典型的管制市场。它把外部条件给管死了。

譬如万年花城，最早的时候是4000、5000，现在都卖到1万多了。但随着现在大环境的消除，再往上涨不太可能了。如果这个管制消除了，可能又会起来。他们肯定是跟着政策走的。房价再往上涨，我就担心会出现，如果现在二手放贷不解除，你再往上涨可以，也没有问题，价格还可以往上涨，市场可能越来越小了，这么多开发商，份额就那么一点点，总有人顶不住，最有人跳楼。当年南方就是这样的，一开始炒的很高，最后一看形势不行了，就把价格抬一点，反正我不卖，如果实在不顶住了，最会有人跳楼的。这里面最关键的不是看价格，交易量是最关键的，如果你卖得不好，量放不出去，你价格再抬都没有用的，现在这个形势要看一看。

第一个不能乐观，第二个要有在北极圈过冬的心理准备。第二个不要再指望政策放松，我们本来已经很紧了。当然现在也有打擦边球的，只要不再紧缩就是一种奢望了。第三个，搜房这个，不是救命草，抓不住的话，也不要特意去迎合。因为毕竟市场还有那么多细分群体，第四个，我对开发并不是很懂，我对开发商有一个建议，现在如果有预见性的话，做一些战略，我前几年也说过了，现在两种力量的打击，一个就是政府的力量，一个就是市场的力量。这种淘汰力量压下去，扛住就行了，扛不住就死了。以后的房子会需求越来越多，可能开发商会越来越少。

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