中国指数研究院指数研究中心总监  葛海峰

我是中国指数研究院指数研究中心的总监。因为我们最近每个月都在做中国房地产市场的月报，对上个月房地产市场有一个总结性的回顾，今天先把北京市场，因为大家都在北京市场，所以把北京市场的情况跟大家一起分享一下。也是看看大家的感受，到底对这个市场是不是这样，或者说跟数据是不是有一些偏差。

我先说一下我们自己测算的中国房地产指数系统的一个情况，在北京市我们做是做全样本的跟踪，对所有的样本数据进行报价系统的跟踪。我们得出来的结论，我们分为几个指数，有写字楼指数，商铺指数，还有综合指数，我们还有一个自身价格指数。

自身价格指数在05年代中国指数研究院改进指数系统的同时，新加的一个，主要是反映城市供求变化的情况。进行我们测算的结果，3月份北京市的住宅指数是2300点，上涨了2个百分点，这个上涨的幅度是很大的，大概上涨幅度大概达到了36.34%，表明今年三月份同比去年的三月份涨幅还是很大的。

另外我们的写字楼指数是2712点，上升了0.48%，但是同比情况下降了20点，同比的下降幅度是0.73%。商铺是3700点，上升幅度是0.05%。同比也有所下降，下降了246个点，下降的幅度是6.28%，综合看，是2499连，环比上升了4个点，上升幅度是0.16%。

这里面主要的因素是住宅指数，住宅指数的情况还在上升。同比是上升了433点，然后同比上升幅度达到了20.96%。从这个情况看，现在第一整个城市房地产市场主要受住宅指数影响比较大，而且从环比的情况来看，有很微小的上涨。同比上涨幅度比较大，大概在35%左右。这是一个我们进行的一个指数的分析的情况。

我们来看对整个城市交易情况进行了一个跟踪，应该说3月份北京楼市前几个月是萎靡的状况，房地产市场在1、2月份都是淡季，因为有春节的影响，三月份比二月份有明显的上升，新建住宅的供应量和成交量有大幅度的上升，三月份新建项目在开盘，前期积累了一定需求的推动下，成交量出现了环比乐观上涨。

我们跟踪的情况，同比的情况还是低于去年同期的。新建住宅3月份北京市成交了5600多套，同比下降了28%，环比增长了143%，新增住宅的供应情况，同比和环比都有上升。环比上涨了335.9%，说明新的市场供应量还是很大的。市场有明显的回暖的迹象。

我再看一些分行政区域上面的情况，应该说城八区商品供应量比重最多，大概占了六成，其中朝阳区在全市是最大的，朝阳区有3350套的供应，而且供应面积达到了32.86万平方米。远郊区县供应量也在上升，3月份供应了2100多套，占全市的33.2%。

然后我们看分户型面积段也有不同幅度的增长。90平米以下的住宅占到了37.3%，我们感觉这个供应量还是偏少的。因为按照国家的规定来说，应该是70%。现在这个供应量不到40%。说明可能随着以后政策逐步的落实，这部分的供应也会逐步加大的。我们知道现在包括一些现价房也在逐步推出市场。

3月份户型面积在120平米以上的商业住宅，上市量达到了2007套。如果从面积上来比，它所占的幅度更大。这个会是将来消化的一个难点。因为现在大户型的这种消化量是比较慢的。再看销售方面的数据，商品住宅在销售面积上环比有一个大幅的上涨，因为3月份的成交面积达到了66.76万平方米，环比增长的61.9%，同比有一些下降的趋势。

分区域的情况，城八区主要以朝阳、昌平、丰台为主，这三个区目前来说是市场供应的主点，然后也是市场需求的主点。这三个区占商品住宅总成交量的60%，其中朝阳区达到了42.18%。包括它的供应情况，包括目前所有的奥运场馆大部分集中在朝阳区，这些区域得以房产市场比较热有一定的关系。它基本上占到全市不到一般的水平。而另外一块，就是近郊区县商品住宅成交量也非常大，是26.53万平方米，占到全市成交量的40%左右。

这说明什么问题？远郊区县它有自己的价格优势。包括下来很多轨道交通，包括快速交通的发展。所以远郊区县到市中心的时间越来越短。说明这些区域也是将来我们住宅供应的一个热点的区域，包括现在一些轨道交通联线的一些项目销售的情况都是比较好的。另外再看一些户型面积的情况，90平米以下的住宅成交套数占到总成交量的40%，120平米户型面积占到总成交两的55.56%。

这是一个现实的情况，就是说市场的需求分两极走，90平米以下占到一大部分，120平米以上又占大很大一部分。说明这个客户群在不同分层。

另外我们来看价格，价格应该说北京商品住宅总均价3月份是环比是有一些小幅的上涨，大部分的区县商品住宅，有一些区县商品住宅成交均价有下跌的情况。我们监测的是宣武、丰台、开发区这些区域的成交均价环比有上涨。然后有一些区县有一些下跌的。

另外还有一些1到2月份，像北京市开发经营的一些情况，投资还是呈现一个上涨的趋势。但是它的销售额的增长幅度，同比的增长幅度有所减少。这可能是跟目前市场环境也是有一定的关系的。这个可以一会儿讨论一下，听听大家在市场方面的一些感受。

另外我们可以看到，北京市目前的新开工面积和土地购置面积还在增长，这是供应方面的一些指标了。新开工面积现在截止到2月份，有400万平米，同比增长了50%。土地购置面积增长了80%，土地开发面积量比较少，同比下降了50%。说明大家可能买了土地之后，真正把土地转化为有效的供应，就是土地开发出来需要一个过程，这是我们对3月份市场的一个基本的总结。待会儿可以听听大家的意见，看看大家对3月份，包括一季度的市场的感受情况是怎么样的。

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