房地产金融路向何方

美国次贷危机的“杀伤力”仍在持续释放，越来越多的国际金融机构濒临倒闭，对可能引发的全球性金融危机，各国都在积极筹措应对。在这个关键时刻，中国如何能够独善其身？房地产金融到底应当何去何从？记者采访中国人民银行研究局研究员邹平座，以期探究解决、发展之道。

结构性泡沫与供给不足

邹平座告诉记者，对于房地产，学界和管理层有三种观点：一是房价过高，有明显的资产泡沫，金融政策应当从紧；二是认为房地产有局部泡沫，结构性问题比较突出，应当加强监管，有保有压，维护房地产价格和房地产金融市场的稳定；第三则认为房地产市场不存在泡沫，价格还有上涨空间，金融政策应适当支持其进一步发展。

“弄清这个问题主要看房地产金融市场的需求是不是有效需求。”邹平座表示，经济学中的有效需求是指具有购买力的需求，对于房地产信贷而言则是购房者具有还本付息的能力。如果有还本付息的能力，房地产金融市场就不存在泡沫问题，反之就存在泡沫。

那么，中国的众多购房者是否具有还本付息的能力？我们可以将其分为三类：消费者、投资者、投机者，以进行分析。

消费者来自各种阶层，国家机关和国家企事业单位的人收入较稳定，一般有还款能力，只要不是买房投资和投机，一般能还上房贷；其他企事业单位的人就难说了，其收入不固定，随时可能失业或下岗，一旦如此，就失去了还款来源，特别是经济不景气的时候，就会形成系统性风险。

邹平座认为，只要中国不出现较大的经济衰退，总体来讲，对于消费者的贷款风险是较小的。另外，中国政府逐步建立的住房保障体系基本上是为这类人建立，其背后还有国家财政的支持。

投资者如果用自有资金购房，这与房地产金融没有关系，不过，会推高房价。如果用自己平时的现金流进行投资，另外还申请银行贷款，风险就比较大了。比如有的人一部分钱在股市，一部分钱买房子，当股市暴跌，他们的需求就变成了无效需求；还有一部分人投资实业，当企业失败时，也丧失还款来源。

至于投机者的贷款不能用信用进行支持。因为他们把自身的投机风险转嫁给了银行。

这样就有了结论，房地产金融中存在结构性泡沫，同时也存在结构性供给不足，解决的办法是优化房地产金融结构，增加有效供给，压缩不合理需求。

高房价的合理与非合理因素

“为什么中国的房价持续上涨，房价收入比高于其他国家？这里面有合理因素，也有不合理因素。”邹平座指出，第一个合理因素是中国经济的高增长增加了人们对未来收入的预期，从而增加了还款的信心。这样未来的现金流量估计多了，“市盈率”就高了，房价收入比也就高了。

第二是中国人口多，住房需求太大了。中国众多的人口是其不同于其他国家的大国情。一方面人口多，低收入人群多，待业者多，说明中国经济发展空间很大，只要这些人达到小康标准，可想而知，中国需要多少住房；另一方面这些人很多还买不起房子，需要政府的转移支付。所以，对中国房价的判断，要抓住这个问题。

第三，中国虽大，但人均土地只是美国的1／25，所以房价高。而且最近农产品上涨，说明农业用地不能再更多地用于改善住房，土地的边际成本在上升，吃和住在互相争夺土地。

第四是中国的文化——中国人讲究成家立业，中国人只要有钱买房就不会去租房，因此，中国住房的私有化率在全世界最高。

第五，人民币升值一方面增加了国内房价的投资价值，另一方面也刺激外国人到中国置业，以保值、赚钱。

第六是目前物价上涨，房子的成本高了，价格就会涨。同时，物价上涨，储蓄又是负利率，房子也可以保值。所以，通胀也是房价上涨的一个重要原因。

第七是中国巨大的城乡结构的变革。未来还有很多农民通过各种渠道到城市生活，住房需求十分巨大。

第八是中国人的金融观念在转变，开始注重财产性收入。这个因素估计也不小。

上述八个合理因素都是中国经济转轨时期特有的现象。然而，不可否认，高房价背后也存在一些不合理的因素。

其一，不合理的心理预期形成投资和投机的增加，这是泡沫的根源。

其二是房地产贷款发展过快，各种违规问题也不少，假按揭、假再按揭和假转按揭等各种违规贷款助长了房价的不正常上涨，这些贷款要坚决管住。

因此，我们得出一个重要结论，房地产金融应当实现稳定健康发展，要优化房地产金融结构，一方面支持百姓正常的安居乐业的住房需求，另一方面要合规管理，不能向投机者发放贷款，也不能出现违规贷款，更不能内外勾结，大炒房地产，提高房地产贷款的风险管理水平。

房地产业仍受信贷支持

邹平座认为，中国能够从1989年以来实现近20年的高增长和低通胀，与房地产改革和资本市场改革关系很深。

1989年前后，中国大量储蓄积于银行，在供应不足的经济环境中发生了较为严重的通货膨胀。当时很多人认为中国经济已经病入膏肓，但是中国政府随后推行了住房改革和产权改革，使大量货币购买房地产和股票，让物价得到了长期的稳定。

经过20年的发展，中国的房地产市场和资本市场已经较为强大，有些人开始抱怨房地产和股市，好像它们是通货膨胀的罪人。事实正好相反，当前仍要继续发挥它们在吸纳购买力方面的作用，在具体做法上要有所提高和创新。

对于房地产市场仍然要大力发展，要增加房地产市场的层次，优化房地产市场的结构。一个稳定健康的房地产市场可以吸纳大量的流动性。

促进房地产金融健康发展

那么，金融业如何支持房地产业的发展？如何实现房地产金融业的稳定健康发展呢？

邹平座表示，房地产金融未来的工作主要将侧重以下几方面：一是优化房地产金融结构。发展直接融资，使房地产企业通过资本市场、信托、资产证券化等方式筹集资金。

对房地产金融产品进行科学分类，支持风险小有效益的信贷项目。当前要积极配合国家的房地产政策，支持中小户型项目和消费信贷，支持政府的住房保障系统的建设。对房地产企业要进行严格的信用评级，支持信誉好、效益好、资本充足和有发展前景企业的发展。

优化房地产信贷结构，降低不良贷款比例，增强金融支持房地产的力度，杜绝各种内外勾结贷款、人情贷款。不能一刀切，不能急刹车。要有保有压，有增有减。

二是提高房地产金融的效率。建立健全有效的房地产信息管理系统，要摸清房地产企业的真实成本和利润，及各企业的真实信用情况；认真把握贷款客户的真实情况，发挥中国人民银行征信系统的作用，各行相互合作，建立先进的房地产业管理的技术系统和新的模式。

三是加强科学监管和内部风险管理，确保房地产金融的安全。

房地产金融事关金融安全大局。监管部门要建立科学有效的房地产金融安全网，把现场和非现场检查、定期和不定期检查、会计检查与信贷检查等各种科学的方式相互结合。

四是加强房地产金融政策的科学性和预见性，维护国家金融安全。

邹平座指出，次贷危机直接打击了美国房地产行业，房地产市场下滑将从消费和投资两个渠道来抑制总需求，很可能促使其GDP在2008年前两个季度出现负增长。

摩根士丹利全球首席经济学家罗奇在《财富》杂志上撰文指出，经历次贷危机后，美国货币当局应意识到，忽视资产市场与宏观经济间的关系是一种政策失误。

“我们从美国的房地产金融问题中吸取的教训应当是非常深刻的。”邹平座表示，在通胀背景下，经济增长可能会放缓以及股票下跌形成的财富负效应当引起足够重视。国内各个市场是相互连接的，不能孤立地看市场。要防止资产泡沫，更要防止金融风险。