行业指数叠加图

在经历一定幅度的反弹后，地产股近期再度成为领跌板块，与地产密切相关的银行板块也同样进入领跌行列。如果仅仅认为地产的下跌是源于招商地产80亿元的再融资，可能在原因的探寻上还过于简单，目前投资者思考的问题应该从前期的是否出现拐点转向还会跌多深、多长时间了。

拐点出现后跌幅不会小

由于人口红利、城市化和快速的经济发展，中国房价的长期上涨趋势依然不容置疑，但在这一过程中，出现一年到一年半甚至更长时间的调整也并非不可能，而一旦房地产市场出现拐点，那么房地产股票的下跌将会非常惊人。香港地产龙头长江实业在82年、87年、94年、97年、2000年的地产业下拐过程中，股价分别下跌82.2％、63.2％、52.5％、71％和66.8％。完成一个下跌过程一般耗时在12个月左右（如87年、94年、97年的调整），如果是大的地产周期，其耗时要达到36个月，也就是3年（如81年、2000年）。

那么拐点出现后，香港地产股价格为何一般会下跌六成到八成？这是因为地产股估值一般以预测净资产为依据，在牛市中，分析师一般会假设未来5年房价保持10％左右的增长，如果预期由10％上涨变更为未来5年房价不涨（即涨幅为0），那么预测净资产值会下降约三成；如果房价出现大幅下跌，人们会开始预期未来房价存在10％的下跌风险，这时的预测净资产值将再度回落两到三成。在这个过程中，仅净资产值就出现了约50％左右的出入。如果在牛市中，投资者往往会认为股价应当在预测净资产值基础上溢价20％交易；而在熊市中，股价往往会跌破预测净资产值20％甚至更多。所以，一旦地产市场出现较为恶劣的拐点，房地产股的下跌幅度将可能非常惊人，而且这一切似乎都是在理性的范围内进行。

九大步骤完成地产股调整

那么为什么调整往往会在12个月或36个月呢？笔者认为这与地产开放的周期关系密切。12个月左右基本是从拍地到交楼的一个过程，在这个过程中，过于激进的开发商可能因为拍得“地王”而最终变成“债王”，香港老牌地产公司置地就是在81年到83年完成了这样一次“华丽”转身，最终失去了香港地产界“大哥大”的地位。

一般来讲，一次完整的地产业调整会包括以下几个程序：第一步是地王频现（繁荣的象征）；第二步是地价暴跌（往往是调整的开始）；第三步是房价、成交量的大幅下跌；第四步是警觉的发展商降价销售，一段时间后其他发展商跟进；第五步是二手房市场大幅下跌；第六步是由于销售量大幅下跌，半年后研究人员发现，竣工销售比大幅提升，以往供不应求的判断改变为供过于求，主流观点开始看空房价；第七步是房价进一步下跌，空置率开始攀升；第八步是为了生存，部分发展商进一步大幅降价销售，这时候降价比例可不是5％，而是20％到30％；第九步是一年后，“地王”开始成为预售楼盘，市场售价大幅下跌，“地王”成为“债王”。这时候，房地产股票价格初步见底。

关键是，哪些行业切分了8036亿蛋糕？这些行业背后代表了什么投资方向？

据央行广州分行18日披露，1月，广东省新增贷款1009亿元，创历史月度增量之最，增幅居全国省市首位。

"单从数据看，1009亿中，中长期贷款主要投向了房地产、基建和个贷，分别新增140亿元、79亿元和69亿元。"央行广州分行一官员提醒记者注意与往年的比较，"相比去年同期，房地产贷款仅多增了2亿元，个贷反而少增了45亿元，在基建上却一下子多增59亿元。"

记者查阅2007年1月房地产贷款详细看到，由于当时房地产市场相对低迷，银行信贷额本身就不算高。

不仅如此，在以655亿元新增贷款排名全国第五的上海，贷款投向前三名分别是批发零售业144.5亿元、交通运输仓储业123.8亿元和水利环境公共设施管理业72.2亿元，房地产业仅有40.5亿元，不足总额1/10。

其中，在全部282.6亿元的中长期贷款中，基建贷款增加169.3亿元，占了绝大多数。

对此，上述分析人士认为，信贷更多流向基建、消费业，而非房地产业，使得最缺钱的地产界仍望梅止渴。

有银行业人士透露，即便投向房地产的信贷，相当数量也是在支持经适房、限价房建设，而非普通商品房项目。

"如果包括房地产在内的固定投资没有从8036亿中分得多少油水，天量信贷背后就不会带来过多针对投资过热的担忧。"接受本报记者采访时申银万国等研究机构称。

天量信贷并不可怕

记者了解到，在年前两个月无钱可贷情况下，今年1月信贷超过半数是在消化年前申请。建行济南分行信贷员小李证实："1月前两周办理的基本都是积压的单子。"

"按季度控制额度后，1月放贷和3月放贷对银行而言，收益是大不一样的；同样，从企业角度，货币从紧下，提前贷到资金，即使不马上投入，也是合算的。"赵锡军认为，按季度控制后，每季度首月出现信贷增加很正常。

桂浩明补充的原因包括：春节和雪灾因素，今年春节在2月，原本可以在2月发放的贷款也提前到了1月份，而雪灾更会引起资金的提前反应。

"特殊原因造成的特殊经济数据很正常，随着特殊因素自然消失，信贷会很快平稳。"谭雅玲称。

不仅如此，从8036亿可能带来的后果分析，似乎也没什么可怕的。

桂浩明称，1月信贷同比增加了16.74%，较去年末高0.64%，这和我国高速发展的经济总量比，一点都不离谱。何况8036亿中，短期贷款远高于中长期贷款，不会加剧固定投资过热。

而衡量信贷是否超额的另一重要指标显示，存贷比并未出现太大问题。上述人士分析，在1月居民户存款增加而非金融性公司存款减少的情况下，存款额依然高达39.16万亿元，是因为年前各银行已预计到今年1月信贷高潮，从而提前做足了存款量。

"信贷不仅关注数量，还要关注结构和质量，显然不能看单月数据下结论。"与谭雅玲观点一致，赵锡军认为从天量信贷流向分析，符合经济发展和宏观调控房地产业的方向。