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如何把握地产股机会

[ http://www.hafcw.org 来源:上海证券报 2008-04-15 05:13:17 评论条]

在超跌之后出现强势反弹,地产股在经过连续大幅调整后,在地产龙头股万科A大幅拉升的带动下,整个板块都开始出现集体上扬。前期一直拖累股指的地产股,在经历了5个月的惨烈调整后,近几天股指大跌其却放量止跌,而上周三的领涨,再次表明其有阶段性走强的迹象。

房价涨幅趋缓或令调控政策松动

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示,2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%,涨幅比1月低0.4个百分点;环比上涨0.2%,涨幅比1月低0.1个百分点。其中,新建住房销售价格同比上涨11.8%,涨幅比1月低0.4个百分点;环比上涨0.2%,涨幅比1月低0.1个百分点。分类型看,普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨12.8%和12.0%,环比分别上涨0.1%和0.7%等。这是自2007年4月以来,房价同比涨幅首次回落。

而且,在四大房地产一线城市中,房价同比和环比都上涨的,仅有北京市,上海、深圳和广州都出现了房价同比上升,但环比下降的情况,即3个城市楼价比1月都有不同程度的下降。降幅最大的是深圳,而广州也出现了连续3个月的房价环比下降。广州整体房价同比涨了2.7%,但与上月相比微跌了0.1%;其中一手房同比升2.8%,但与上月相比微降0.3%,二手房房价同比升4.1%,与上月相比则降了0.9%。

应该说,目前交易量的下降以及房价涨幅趋缓,表现出房地产价格在经历2005年以来的持续疯涨后,在逐渐回归理性。这表明房地产投资增速过猛势头得到初步遏制,那么,国家未来对于房地产领域的调控政策,也就不排除会有松动可能。事实上,近期已有媒体报道,上海已出现第二套房贷款政策松动现象。新当选的住房与城乡建设部部长姜伟新也表示,在目前房价环比下降的情况下,建设部不考虑出台新的调控政策。

人民币升值因素推动短期走势

人民币对美元汇率中间价19日再度大幅走高,单日上涨222个基点。美国公布减息消息后,这对人民币汇率形成推动作用。同时,央行于18日宣布上调金融机构人民币存款准备金率至15.5%。虽然央行上调存款准备金对汇率没有直接影响,但引发间接预期。此前央行上调存款准备金率往往引起人民币明显升值。

房地产板块一直以来是本币升值下受益比较明显的行业,房地产作为人民币计价的主要资产将直接受益,其价值增幅同人民币一样不可限量。人民币汇率的升值,将进一步激发各路资金对房地产股的追捧底气,短线的反弹机会可能比较突出。

当然,需要注意的是,过度炒作人民币升值,房地产市场的投资性需求过渡,很容易产生房地产泡沫。韩国和日本发展的历史表明,房价与币值升值有一定正向关系,从日本、韩国和台湾的历史经验来看,最初货币升值对房地产行业的影响是外资投资需求增加,导致房价上涨,形成泡沫,在升值后期外资撤退,房价下跌、泡沫破裂。

因此,投资者不应过分看中人民币升值对于房地产板块的利好因素。

拐点激辩中走势将出现分化

对于地产股未来的走势,目前各方面的观点分歧依然较大。王石抛出拐点论,万科率先全线降价,房地产中介涌起退市潮,各地近期多个地块以最低价成交甚至流标,这些均非孤立事件。前摩根士丹利首席经济学家谢国忠均持相对悲观的态度,谢国忠在接受相关记者采访时表示,“在通胀周期内,地产股难有上佳表现,这主要是由货币政策造成的,开发商融资成本不断增加,利润逐渐被压缩,这将会反映到业绩上。”但也还是有坚定的看多派,也有观点认为,至少到2010年,中国经济稳定增长、人民币升值、城市化进程等支撑房地产发展的主要因素,不会发生逆转性的变化,房价仍将上涨。而管理层的态度则显得比较中性,新当选的住房与城乡建设部部长姜伟新则表示,“我们不提拐点这个说法。”

我们认为,如果宏观经济增长出现了较大的下降调整,不排除房价向下波动的可能。但从长期看,我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变,房价上涨趋势将在一定时期内存在。调控房价并不等于调控地产公司,虽然已无法达到利润高点,但从现在开工面积和地产公司的流转速度来看,不会影响大多数公司业绩上涨。宏观面上虽然没有去年好,但经历了充分下跌后也是价值逐渐体现的时刻。

综合以上分析,应该说在各种因素的左右下,目前操作策略上对于地产股如何取舍,对投资者而言,确实是一个很头痛的问题。一方面,房地产板块的过度下跌,有时候会显得有些矫枉过正,而另一方面,由于房地产价格未来波动的趋势确实存在很大变数,2008年出现像前几年那样大的涨幅几乎是不可能的,因而地产股也就并不明显具备吸引长线资金关注的上涨空间。由此,地产股的鸡肋特征也就越来越明显,我们认为操作上不宜长线持股,可根据市场节奏择机进行波段操作。

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