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二手房交易上家户口滞留五年不迁 法院不受理

[ http://www.hafcw.org 来源:搜房网 2008-05-08 15:41:57 评论条]

房子已过户5年,原房主的两个户口却一直“赖”着未迁。经商讨无果,楚先生以对方违反合同为由,将原房主告上法庭。近日,此案在浦东法院第四调解室进行审理。

苦恼:原房主户口五年不迁

楚先生和妻子都是新上海人,办的是集体户口,一直挂靠在人才中心。2003年,楚先生在浦东新区芳华路某弄买了第一套房,但他当时并没有想到要把户口迁到自己的房子内。后来,随着时间推移,渐渐淡忘了这件事。

今年,楚先生考虑换房,便将芳华路的房子挂牌到中介公司。原本谈好了买家,双方也基本谈好价格。结果中介员告诉他,原房主的两个户口仍然挂在这套房子里。楚先生首先觉得不可思议,紧接着十分懊恼,因为5年来,他已经忘记了户口这回事。

突然冒出的户口问题,使交易不得不暂停,谁愿意买一套挂着别人户口的二手房?更让楚先生憋屈的是,影响房子交易的户口居然是前房主的,而且时隔5年,对方的手机已经打不通。

愤怒:原房主就隔两条马路

在楚先生提供的 “房地产买卖合同”补充条款里写道:甲方(原房主)户口于2003年12月1日之前迁出,如逾期则支付乙方(楚先生)每月一千元。

楚先生说,2003年买房时,双方约定3月交房,考虑到原房主的户口一时无处可迁,他同意将户口推迟到12月再迁。当时,在中介公司业务员钮某的提醒下,在合同补充条款里作了上述约定。

好在原房主的姓名和身份证号码在房屋买卖时留下了备份,按照这个线索,楚先生先打电话到原房主单位。最后,再依靠邻居提供的线索,终于找到了原房主的现居地。

原房主并没有搬得很远,现居地离楚先生的房子只隔两条马路。“离这么近,他们从来没有上门来提要迁户口的事,分明就是不想迁。”楚先生十分气愤。

无奈:索要赔款促户口迁出

然而,原房主不愿按照合同履约,并找出各种理由为自己辩解。“按照合同,他们欠我5万多元违约金,谈不拢只好打官司了。”楚先生说。

找到律师咨询后,楚先生又大吃一惊,按照上海市高级人民法院的精神,户口迁移属于公安机关办理事宜,法院通常不受理二手房交易中仅以户口迁移为诉讼标的的案件。

最后,楚先生接受了律师的意见,按照购房合同补充条款里关于户口问题的赔偿约定,向法院起诉原房主违约,并索要赔款。“希望可以通过这个办法,迫使原房主把户口迁出。”楚先生告诉记者,他现在特别感激5年前交易时的业务员,如果不是她好心提醒,在合同的补充条款里写上这一条,他现在就一点办法没有了。

银行:发放贷款经过审核

昨天,记者与发放125万元贷款的某银行取得联系,对方解释称,在范先生提出贷款申请后,他们对提供的证件资料进行了审核,相关资料证件齐备、真实。银行也曾查过房产信息,发现既没有设置抵押记录,也没有出租信息,因而通过正常流程批准发放了贷款。评估环节是由银行委托评估公司完成,评估并没有规定一定要进户进行。

银行方面表示,他们发现最近两期范先生逾期未能按时还贷,若3期未能按时归还,将通过诉讼追讨。但是,他们也曾向相关部门咨询得知,范先生未构成诈骗。

律师:买房及时过户可避免风险

上海鹤铭律师事务所律师沈洁认为,上家范先生已经交房,但尚未过户,这对于下家周先生而言风险极大,“上家可以将房产继续卖给他人,并且抢先办理过户手续,先前的下家只能追究违约责任,而不能要求继续履行合同;当房产没有过户时,上家作为房产的合法所有权人完全可以将房产抵押给第三人。当上家不能归还银行借款时,银行可以通过法律程序拍卖该套房产,优先拿到拍卖款抵冲贷款。下家尽管对该房产也享有债权,但这种债权和经过抵押登记的抵押权相比,不具有优先权,必须等到银行的债权受偿后,才能受偿。”

为此,沈洁建议周先生可以查询范先生其他财产的所在地,及时向法院提起诉讼,查封保全财产,保护自己的合法财产权。 

【同类案例】

(1)2002年3月,张先生出资向赵先生购买了其名下的一套商品房,并办理了房屋过户手续,拿到了房屋产权证。但卖家赵先生一家三口的户口一直登记在该房屋名下,致使张先生的户口无法迁入。因此,张先生将赵先生告上法院,要求将赵先生一家的户口从房屋中迁出。

法院经审理后认为,赵先生一家的户口是否应当迁出应由公安机关决定,因此张先生的诉讼请求不属于人民法院民事诉讼的受理范围。最后法院做出裁定,驳回了原告张先生的诉讼请求。

(2)2005年7月,家住郊区的王女士为了解决女儿就读重点中学的问题,特意在市中心地区购买了一套二手房,并依法办理了过户登记手续,取得了房产的所有权。随后,为了让女儿顺利进入理想中的学校,王女士去二手房所在地的派出所办理户口登记手续,却被告知,因原来住户的户口没有迁出,故她家的户口也无法落户。

王女士心急如焚,找到原房主要求其迁出户口,方便王女士办理落户事宜。但原房主称,没有其他住处,没法迁出。王女士只得向法院起诉,要求原房主将户口迁出。法院经审查,做出裁定,不予受理。

(3)2005年11月,朱先生通过某中介公司购买一套二手房,在与卖方及中介公司协商后签订了三方 《房屋买卖合同》,约定成交价格为58万元,并约定 “卖方在收到全部价款后15日内将户口迁走,若逾期不迁走,买方有权向法院起诉。”然而,卖方收到朱先生支付的全部购房款后迟迟不将户口迁出。朱先生向法院起诉。法院经审查,裁定不予受理。

(4)2006年8月,陆某与李某签订了一份 《上海市房地产买卖合同》,购买了一套价值732000元的房屋。双方在合同中约定,卖方应在2006年9月8日交房,并特别约定:“卖方户口于交房前三日内迁出,如逾期未迁出则按总房价的日万分之三向买方支付违约金。”合同签订后,陆某取得该房的产权证。但直到陆某一家入住房屋半年多,李某的户口仍一直没迁出。经多次敦促李某履行合同约定的义务未果后,陆某将李某告到法院,要求李某支付违约金。

法院审理认为,双方签订的合同明确约定 “卖方户口于交房前三日内迁出,如逾期未迁出则按总房价的日万分之三向买方支付违约金。”现李某未能严格履行合同,已经构成对合同相对方陆某的违约,应当承担违约责任。最终法院判决支持了陆某的诉讼请求,判令李某向陆某支付违约金。

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