做我们这一行，简单的讲，是零售业与商业与房地产业交融在一起，接触的每个甲方都是人精，与其打交道，张东认为最重要的是要保持自己的独立性。这样才不会因为拿了甲方的钱，思想被别人左右。否则，兄弟，别人请你的意义就不大了。对于我们来讲，保持自己的独立性，保持自己的想法是非常重要的事情。

张东时常对同事讲，我们做项目的人，塌实做事情，但同时做商业策划是有心智的人。心智在于一种悟性，而不是学历意义上的聪明。牛根生把：“小胜靠智，大胜靠德”这个哲学理论点透了，无论是个人还是一家公司，长久的发展靠的是时间慢慢积累出来的诚信。

张东有个比喻：做商业策划有点要像红军，蒋介石说是共匪，老百姓称呼为大救星。毛泽东赞之“风流人物”。我们要有自己的目标，定向，前进！

商业策划人的特征是职业比较自由，独立，执著，甚至偏执狂，他们有时难以相处，但都具有高度的幽默感。他们在一起总是笑声不断，笑声特别能滋生他们的创造力。

优秀的商业策划人可能都有些优越感，张东这样说道，由于是甲乙双方的原因，作为乙方的我们任何人去了项目地基本都是管理层。张东甚至戏称工作就是消遣。那么作为商业策划人张东认为担当重任是求之不得的快乐之事。为此，喝点西北风又何妨?

商业策划人可能并不遵从一般常规，他们有些冲动思想，甚至生理冲动，他们是完成一个项目后比谁都会玩笑的人，这使他们始终具有创造的爆发力。不了解的人认为我们是群疯子，其实我们是最有职业道德感的人，只不过在内心里我们的渴望比他人要求的更多罢了。

做商业策划的人不是慈善家，因为他们都有家，也要吃饭，但衡量自己的能力是有区别的，将项目成功运转是成功的唯一标准。

做商业策划是一个十足的能力活，不要老整些虚的。可以玩个性，但不要将个性带入工作中来，该让个性收起来的时候一定要收起来，千万不要光说不练，尽吹！假如你是个愤世嫉俗的同志，千万别踏入这一行否则让你太难受。

如何干好呢？很简单，让自己成为专家！不仅是这个行业的专家，还必须是你所负责的这个项目的专家。陈胜的高呼就是张东的话：“壮士不死则已，死即举大名耳，王侯将相宁有种乎？”

在公司里你被变成一个工具，甲方要你做什么，你就得做什么。要控制甲方是不容易的，只有让别人把你当作是个专家，你才能在策划业里长久地生存。你可以说不喜欢这个行业，但张东说你可能不适合这个行业。

商业策划人首先必须是一个优秀的营销专家。优秀的商业策划人不仅要能拿出策划、创意，我们可能谈得多的是招商、运营，但更多的是全程思考，我们从来没听说过光招商就能开业。一个商场开始筹备前就需要制定出战略和战术规划，而且必须相应的、配合地拿出执行计划出来。

做商业策划应该比其他行业的人，对于商业、房地产、新闻、社会与时尚保持更浓厚的兴趣，而且其兴趣必须广泛。张东说，做商业策划人都有的习惯，那就是阅读！只要大量的阅读才能获取多的知识，这样既专又多。

做商业策划的忙碌和辛苦是每个圈内人都知道的，一个好项目能够成功运作，也许是用多少个不眠之夜换来的。能够熬夜干革命，大概也算是做商业策划必须具备的一个素质吧。

策划的工作就像一座五彩缤纷的舞台，一有机会，谁都想上去转一圈，因为策划工作充满挑战和机会，是骡子是马一溜便知;上了台又想下去，因为策划工作太辛苦，神经绷得紧，提心吊胆过日子，干这差事容易短寿，想'今年二十、明年十八'就趁早换个职业去。做做商业策划的十有八九发誓下辈子不再干这个职业。

做商业策划的是无家的游荡者，起码陪不了老婆孩子，因为项目一做就是半年八个月的，可怜的时间都是挤出来的。张东说，“只能以工作上的成就感去弥补这种没有归宿的感觉”。在外的人是需要鼓励的，张东就是自己为自己鼓掌的人。

在我们这个行业里，责任心是第一位的，聪明是第二位的。张东老是说，有良心的人才会有责任心，我们认为是责任心帮助了我们成功，并且能坚持这种责任心。就象创作一样，你不可能每次都能马上拿出好的作品。它需要你不断地努力，不断地与自己战斗下去，你才能成功。所以你只有对自己残酷一点，别人才能对你好一点；你要是对自己好一点，你就会很糟糕了。

甲方要的是结果而不是你艰难的过程，你不要对谁吹干项目怎么怎么地苦，人家老板要的是结果，你对人家说理，没功劳也有个苦劳吧。干商业地产--招商也好销售也好，行就行，不行就不行。中国有句古话：多大的肚子吃多少饭。

永远站在甲方的角度替他思考，他想到的你帮他做好，他没想到或还没来得及想到的你替他想到，并永远比他期望的做得更多一点。当你成为他不可替代的需要是时候，你便成功了。

你尽可以提建议，出点子，但最后承担结果的还是甲方。他的风险你不会承担的，我认识一个人，做项目一塌糊涂，但老是说甲方这个不行那个不行，是啊，人家行的话还会找你吗？

不断给甲方以新的刺激。张东说，如果想甲方爱上你，自己否定自己,这永远是最让甲方信服的超级绝招。不信你试试看。哈哈，如果有效果，可得请张东喝一杯。

维系一个老甲方,在实际工作中不妨多做一些建设性的事情。要抢在甲方前面想到一些问题,方案计划要多准备一套,不要等甲方要K掉你的时候,再去亡羊补牢。毕竟我们是服务生，做完了就走人了,说白了，一点安全感都没有,所以时时要小心。

做甲方,做到最后，实际是在做甲方的最高决策者的工作。脱离了这点,其他都是扯淡。张东曾经说过，“说服老板是他和公司的强项”。那么说服老板本人的成功法则是什么呢？嘿嘿，各位看官，找张东吧。

大家都知道一句话：商场如战场！商业营销策划里比如招商真正的战争是一样的，快、狠、准是双方利益的争夺。张东认为战争的本质也是这样的。对于企业与企业之间利益的争夺，它就是一场战争，你想做好一个项目就必须争夺自己的利益。

如果你没有一个狼的性格的话，如果你不是很好斗的话，可能就比较难做这个行业。因为你是和别人抢这个碗里的饭，所以每个做商业策划的人应该都要有狼的这种品性，有野心。既选择了做商业策划这个行业，就一定把项目做得最好。人不能没有一点野心，做商业策划尤其要有野心，没有野心，他就激发不起自己。就不会有劲，没有劲，潜力就挖不出来。做商业策划必须时时刻刻准备冲锋，使出全身的招数为甲方服务。