7月份的SOHO尚都商户停业事件在SOHO中国采取一些安抚措施之后暂告平静，但明眼人都很清楚，事情不会那么简单就解决了。我当时就在《从SOHO尚都事件看商业地产的后期运营管理》一文中明确表示：“潘石屹是否能意识到专业的商业管理对SOHO尚都的必要性是决定SOHO尚都生死的关键，至于象征性的免一点租金，花600万做促销等措施，不能说完全没用，但毫无疑问，靠那些花拳绣腿根本解决不了SOHO尚都的实质问题。”

此后事态的发展果然不出所料，尽管SOHO中国采取了发放现金券、举行模特大赛、歌友会、万圣狂欢等市场促销活动，但SOHO尚都的经营状态并没有获得根本性的改变，陆续有扛不住的商户关门撤店，或者把店关了，东西搬走，既不交房租也不交钥匙。当7月份商户闹停业的时候，业主还处在观望状态，因为那时大部分业主已收的房租尚未到期，但3个月过去，当大量商户无法正常经营下去之后，已经有超过一半的业主收不到房租了，这时很多业主才感到事态的严峻，开始组织起来与开发商交涉，这次SOHO中国表态：引入优质商家，为此SOHO中国准备投入1000万元；引入专业的商业管理公司；继续维持SOHO尚都的市场推广力度。

客观地说，SOHO中国的这些措施都是在向朝着解决SOHO尚都问题的方向努力，是值得肯定的，但这些措施要见效不是一天两天的事情，何况这些措施本身也大有商榷的地方。此时，大量业主由于无法收到房租，预期的收益无法兑现，部分业主还面临无法偿还银行贷款的压力，这使得业主与开发商之间的冲突变得异常尖锐。如果SOHO中国不能采取适当的措施，业主与开发商之间的矛盾就可能激化，当年万达在长春、沈阳等地与业主的冲突就会重演。当年万达为了平息与业主的冲突，不得不将出售的商铺全部返租，万达负责给业主8％的租金回报，对于实际出租中不足8％的部分万达予以补偿。这就是坚持商业地产散售散租模式的开发商不得不支付的代价，实质是开发商在销售环节透支了业主和商户的未来利益，最终不得不再吐出来。

SOHO尚都的问题，包括两个层面，第一是商场没有人气，商户无法正常经营问题；第二是商户无力支付租金，业主的回报无法得到保障的问题。

造成第一个问题的根本原因之一，是潘石屹坚持他的“无为而治”理论，认为商铺无须统一规划，散售出去的商铺自由出租，自然淘汰，最终都会走向繁荣，而且潘石屹还列举了国内外的若干商业街以及SOHO现代城建外SOHO的例子来证明自己的理论的正确。这种“无为而治”的理论看似有道理，但仔细分析就会发现，商业街以及类似SOHO现代城形式的沿街商铺是可以无为而治的，但SOHO尚都的产品形式跟SOHO现代城、建外SOHO相比已经发生了本质的变化，不再是沿街商铺，而是室内商铺，是垂直的整体商业物业。对于SOHO尚都这样的商业物业，必须有专业的商业管理公司或运营主体来统一定位、规划、招商、推广和管理，潘石屹的无主题、无主力店、无商业管理的商业地产“三无模式”是注定走不通的。现在SOHO中国决定引入专业的商业管理公司，这是朝正确的方向走出了一步，但SOHO中国决定与来自香港、台湾、新加坡的商业管理公司接触，引入境外的商业管理机构，这是令人质疑的。这些境外的商业管理机构都是成熟、规范的商业地产市场环境下的产物，能否解决不成熟、不规范的中国商业地产面临的问题是一个非常严峻的挑战，SOHO尚都引入境外商业管理机构面临的一个巨大的风险就是这些境外商业管理机构很有可能“水土不服”，一旦他们做砸了，想再挽救，比白纸作画还要难得多。

造成第一个问题的另外一个原因，是所谓养商期问题。一个商业项目投入运营，需要3－5年的市场培养，这是一个正常的市场规律。潘石屹也不断强调养商期问题，并且指出SOHO现代城和建外SOHO也都有这样一个阶段，现在都顺利度过养商期了，所以SOHO尚都也不会有问题。但我们要注意，当年SOHO中国做SOHO现代城的时候实力还不是很强大，为了快速回款，SOHO现代城的商铺售价只有1万多，而到建外SOHO和SOHO尚都，商铺的层数和售价都在同步增长，而要达到这些售价预期收益的租金水平已远远超出了市场能承受的范围，所以建外SOHO至今入住已三年，至少还有20％的商铺处于闲置状态。到了SOHO尚都，这个问题就更加严重，租金与市场脱节，造成招商难和运营难，这也是是目前中国商业地产面临的普遍问题，而潘石屹通过炒作铺王，把商铺的价格提升到一个非理性的程度，严重透支了业主和商户的未来收益，这是造成SOHO尚都商户难以为继的一个重要原因。这些商户，一方面要面临地处室内却无统一商业管理的局面，面临没有客户消费的局面，一方面要承受高昂的租金成本，不死才是奇迹。SOHO中国也承认，当初也想引入一些大品牌商家，但这些商家的进场要求都比较苛刻，要求很长的免租期和很低的租金，这些商家之所以提出这样的要求是因为他们很清楚，如果同时面对来自市场的压力和来自租金的压力，那是无法度过养商期的。最终SOHO中国放弃了这些品牌商户，而任由业主自由出租或委托租赁，但由于缺少专业的定位和业态规划，最终只能是引入一些缺乏品牌和实力的小商户进入，这些小商户由于缺乏品牌商家的判断力所以才进场的，在商业地产招商中被成为“炮灰商户”，这些炮灰商户缺乏品牌实力和专业经营管理能力，在面对养商阶段的残酷市场和租金的双重压力之下，死亡率是非常高的，商户死了，业主的租金收益自然会泡汤，所以第二个问题其实是第一个问题的自然结果。

要解决SOHO尚都的问题，第一要引入熟悉中国商业地产市场和商业运营规律的商业管理公司，通过专业化的定位、规划、卖场设计、招商、推广、运营管理来塑造SOHO尚都的卖场品牌，不断提升商业物业的价值，吸引消费者前来消费，让进场商户赚到钱，业主的租金收益才能有保障，这是一个战略性问题，一个涉及到商业地产运营模式的专业层面的问题；第二是必须解决利益平衡的问题，在SOHO尚都这个案例中，一个根本的冲突是业主与开发商之间的利益冲突问题，投资客听信了开发商的宣传造势买了商铺，结果却发现问题没那么简单，如果是沿街商铺大不了降租金也能租出去，但如今在一个整体物业中，整个卖场的经营状况影响每个业主的利益，一荣俱荣，一损俱损。如果说只是少部分业主没有得到满意的回报还是正常的，但如果超过一半的业主都收不到房租了那就不是一个正常的现象了。目前业主最迫切的要求就是对投资收益的基本要求，这是SOHO中国必须严肃面对的一个问题，这不是拿出1000万就能解决的问题。如果开发商认为商铺卖出去了就和自己没关系了，从而回避这个问题，要求业主自己承担风险，那SOHO尚都的问题就不可能得到彻底的解决。如果SOHO中国敢于置投资客的利益于不顾，那无疑是给自己自掘坟墓。当然，投资是必然有风险的，部分投资客缺少专业判断力，缺少风险意识，投资带有盲目性也是需要反省的。

SOHO尚都不是一个商业地产项目的问题，而是事关SOHO中国未来整体发展战略的关键问题，SOHO尚都的问题能否得到顺利解决，直接影响SOHO尚都南塔、北塔、朝外SOHO、光华路SOHO、三里屯SOHO的运作，我相信潘石屹不会那么短视，关键是潘石屹用怎样的态度来对待利益的问题以及如何看待商业地产的专业化运作问题。