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开发商IPO募资禁囤积土地房源 房价有望平抑

[ http://www.hafcw.org 来源:每日经济新闻 2008-04-11 14:32:23 评论条]

中国证监会发行部有关人士日前表示,支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等目的的IPO计划,将不予核准。

这意味着,房地产开发商“圈钱拿地、再圈钱”模式宣告终结。开发商将不得不关注资金回笼这个无比现实的问题,从而加快开发、销售速度,而地价、房价可能因此回复理性。

从源头上打击囤地

昨日,上海五合智库总经理邹毅在接受《每日经济新闻》记者采访时表示:“以往开发商上市融资后,很大一部分资金是用来圈地的。而圈地后的上市公司,会备受投资者追捧,股价亦会随之攀升。再融资后,大部分开发商又将资金投入到土地市场,从而推高了地价。”

邹毅称,以前房地产公司土地的储备量,是投资者衡量公司的重要比标准之一,从而导致更多的上市公司“疯狂”地去圈地,因此创下一个又一个“地王”。而在高额融资的背后是高价拿地,其结果必然是房价的进一步攀升。

仲盛集团销售中心总经理邵连祥昨日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,IPO募资购买开发用地被叫停,将从源头上“砍断”开发商圈钱、囤地链。该政策实行后,开发商将被迫加快开发进度,惟有通过销售获得的资金来买地。邹毅同时指出,此次IPO募资购买开发用地被叫停,也是属于政策调控的一部分,与信贷紧缩政策相一致,将进一步控制开发商拿地。

土地市场或趋于平淡

邵连祥认为,受叫停IPO募资购买开发用地政策影响,上半年的土地市场可能会比较平静,土地受开发商热捧的现象或趋于平淡,政府推地的力度可能也不会很大。

事实上,去年年底开始,上海一级土地招拍挂市场就显得比较冷清,去年上海市房屋土地资源管理局13号土地出让公告的最终报名竞拍情况相当冷清,报名竞拍地块的开发商数量相对较少,甚至出现了土地流拍。而土地流拍现象在北京似乎更为明显,据媒体报道,来自北京市土地整理储备中心公布的成交结果显示,今年2月成交土地6宗,而今年1月和2007年12月的土地成交数量分别是32宗、21宗。之前,在各地也频频出现土地流拍事件,地产公司对土地的热情正在进入一个不同于以往的新时期。

邹毅表示,去年的行情是“拿到地就能圈到钱”,开发商非理性拿地的现象比较突出。但随着信贷紧缩,相当一部分开发商手头趋紧,企业的资金运作和融资能力以及项目管理水平开始真正显露。今后,行业分化将加剧。

地价或将回复理性

去年,不少房地产上市企业从股市募集到大量资金,然后又到土地市场圈地,圈地后再融资,再圈地……就是这样一种恶性循环,导致土地的价格被越推越高。而如今,“囤地”、“地王”的情况或将不复返。

据媒体报道,从北京市土地整理储备中心的信息可以看到,2008年1月下旬和2月的土地成交价格与起始价之间的差距比以往减少,2月推出5宗住宅类用地,其中4宗采取招标方式出让,成交价格都只略高于招标底价;而2007年12月推出的土地中有17宗为住宅类用地,其中11宗为挂牌出让,大部分成交价格都远远高于起始价。

邹毅认为,IPO募资购买开发用地被叫停,将紧缩开发商的资金链。短期内,土地市场的竞争者会有所减少,当竞争下降时,地价或将随之下降。

开发商改走“股权获地”

随着IPO募资购买开发用地被叫停,开发商可能会“曲线获地”。实力房产企业会更倾向于股权收购方式,间接获得土地。

上海一位知名房地产公司高层向《每日经济新闻》透露,今年,公司将寻找机会获得土地,但更期望通过股权收购的方式间接获得土地。他表示,尽管股权收购模式存在的风险较多,但由于当前一级土地市场招拍挂的地块大多位于中外环、甚至外环以外区域,因此,更希望通过股权收购方式合作参与开发。

事实上,不少房产上市公司纷纷在其年报中写道,将通过多种方式获得土地。“今年,华润置地(企业专区,旗下楼盘)在上海将考虑通过多种途径来增加土地储备。”华润置地新上任的上海董事总经理谢骥在启动2008年战略品牌合作战略会议上表示,今年在住宅用地外,还将考虑综合体项目的开发,但更倾向于通过招拍挂土地市场获得土地。

局部房价可能松动

上海易居房地产研究院研究所所长李战军表示,房地产开发是资金密集型产业。短期内,开发商还是有一定的资金储备的,但从长远来看,该政策将对开发商的中长期发展产生影响。

事实上,在获得充足土地资源后,后续开发仍是对开发商资金链的考验。泛海建设在2007年年报中表示,“为保证资金供给,满足公司业务发展需要,公司拟通过资本市场募集资金、拓宽融资渠道,扩大融资规模,通过银行新增授信(贷款)以及项目销售回款等措施解决资金问题”。

从最近的市场表现来看,部分开发商已经加快了新推房源量。佑威房地产研究中心数据显示,上周(3月14日-20日),商品住宅(剔除动迁房、配套房)的新增供应量成为了今年最大的一周。上周全市新增供应商品房(剔除动迁房、配套房)面积为30.55万平方米,较前周增长了41.17%。其中商品住宅的新增供应面积也环比增长了60.71%,为23.56万平方米。

邹毅认为,尽管开发商加速推盘,但购房者仍处于观望之中。从房价来看,上海中内环以内,房价仍将坚挺。随着地价回归,房地产开发的终极产品——楼盘价格或将随之下调。外围供应量相对集中的区域,房价可能会出现一定的松动。

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