数次创造“地王”神话的成都土地拍卖市场，新年后显得异常冷清。

3月7日，中房集团以510万元/亩(起拍价500万元/亩)的价格赢得成都2008年新年“首标”，中房集团手中的牌子仅仅举了6次。而去年9月20日，九龙仓拿下成都成百家电地块时，曾疯狂举牌239次，创下了72亿元的天价。

同样，新年后上海等地的首批土地拍卖也没能掀起波澜。地价似乎正如楼价的孪生姐妹一样，选择了观望和回归。

倒春寒

中房集团这一次拿下的成都清波地块，占地90亩，虽然不算“黄金”位置，但中房集团只需支付4.6亿元，楼面价仅为2148元/平方米。而去年成都住宅用地拍卖成交的平均楼面价是3129元/平方米。中房集团还是捡了大便宜。

同为西部经济中心的重庆，该市土地交易中心公布的数据显示，今年1季度，重庆公开出让的10余幅地块楼面价大多在1000元／平方米以下，价格最低的一块地的楼面价仅为333元／平方米。即使是去年开发商疯狂抢地的广东东莞，在3月初“首标”拍出时，楼面价也仅为1290元/平方米。

“这种低价成交的场面好久不见了。”3月7日，在成都土地拍卖现场，一位开发商预计，地价近期将持续走低，价格将回归到去年年初以前的水平。其中的原因，他认为，主要是楼盘销售不景气，加大了开发商资金回笼的压力，开发商拿地时变得更为谨慎。

“楼市回归理性，土地市场也会受到影响。”在华夏证券地产分析师陶锋看来，大量土地低价成交，甚至出现流拍，虽未出现明显“拐点”，但却称得上是理性回归。

上述开发商表示，金融从紧和打击囤地的政策出台后，拿地环节和后期开发环节的资金要求有了很大变化，“虽然竞争少了，但现在绝非拿地的最佳时机。”

这笔账

开发商唱戏不带劲，地方政府搭台干着急。

“一些原定的拍卖计划可能有所推迟。”成都市国土局土地拍卖中心的一位人士透露。据记者了解，推迟出让的地块，大多在曾诞生过“地王”的区域。以成都东大街15号地块为例，原本定于本月12日开拍，但由于起拍价较高(1200万元/亩)，市场反映冷淡，不得不延迟到28日再拍。成都市国土局人士不愿对土地拍卖市场的冷清过多表态，只说“一切按政策来。”

实际上，无论是去年中期的地价疯狂期，还是今年新年后的地价低落期，身处土地流转中心的地方政府都是进退两难。

嘉联地产土地研究师刘智勇分析，现行的土地经营机制产生了两个相互冲突的政策目标。一方面，政府要提供住宅、商业用地来满足居民居住及商业发展的需要，这个目标要求土地价格越稳定越低廉越好；但另一方面，土地出让金是地方财政的重要来源，又涉及后期征税，这个目标又要求土地价格不断上涨。“在政绩和民生面前，大多数地方政府选择前者。”

据记者了解，2005年，为举办第六届花博会，成都温江区投入资金30亿元以上。当年整个温江区的财政收入才7亿元左右，这在局外人看来是“亏本买卖”。但3年下来，温江光华大道周边的地价从60万～70万元/亩，飙升到600万元/亩以上，整整翻了10倍。

地方政府在招商引资中同样扮演了地价推手的角色。比如先低价吸引国际知名地产巨头进驻，再借它们的名号抬高出让底价。以规划占地3000亩的成都攀钢厂地块为例，新鸿基在去年年底以1200万元/亩的底价“受让”其中百余亩土地后，周边的地价就被拉上了起拍价1200万元/亩的台阶。

但故事到此并没有结束。陶锋透露说，地方政府与知名开发商合作抬高地价后，地方政府会对开发商进行对价返还。据说当初九龙仓以8800万元/亩天价拿下成都成百地块后，实际支付价仅为4400万元/亩，这与之前机构估算的4000万元/亩的合理价位大抵一致。当事双方拒绝就此传闻发表意见。

忧郁期

不少业内人士认为，地方政府在算计土地这笔生意时，显然对市场的承受力和宏观政策的调控力有所忽略。

作为房地产开发成本中最大的部分，成交地价的高低及土地拍卖的冷热，一直是楼市的重要风向标。企业拿地心态的改变，又反过来影响着开发用地的供应。土地频遭“流拍”和地价走低，正在暴露地方政府拍地政策的操作弊端。

任志强便公开声称，华远地产仅是去年12月，用于投标土地的保证金就超过了10亿元，但最终一无所获。“我2006年因为拿地交保证金的利息损失就多达6000万元。”另一位不愿意具名的开发商则向记者诉苦说，中小开发商要拿地，付出的艰辛常人难以理解。“从拿地、开工、预售、验收，整个开发链条的各个环节都要公关，这些环节所花的费用并未因招牌挂而减少。”

上述开发商表示，如果这种冷清的局面继续下去，那么2008年的土地供应将可能面临“土地流拍——新供地减少——地根更加紧缩——企业拿地更困难”的局面。

而陶锋则担心，地价回归让开发商和老百姓对未来楼市的预期更加悲观。“开发商不买地，老百姓会认为开发商也不看好未来楼市，从而使观望气氛进一步加剧。”

世家机构分析，地价回归将起到稳定楼价的作用。以中房集团新得的成都清波地块为例，两年后建成的楼面预期价大致在5500元/平方米，这与目前的周边楼盘的价格大抵相当。

“土地市场的变化对房价的影响会在两三年内逐渐显现。”中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌则认为，近期各地土地流拍或底价成交的状况，会使房价朝着降低的方向发展。

“开发商对前景的判断不甚明朗的前提下，加速周转手中现有土地，筹措资金再择机拿地才是上策。”刘智勇认为，目前，开发企业对于货币紧缩预期的担忧超过了对地根紧缩下开发用地减少的担忧。“开发商宁可承担未来拿地更加困难的风险，也不愿以高价拿地透支未来的资金，在这种状态下，地价阶段性回归再所难免。”