房子暂时不能过户买卖协议是否有效

市民焦先生：我现在想购买一套二手房，但该房由于各种原因5年内无法过户。我们现在采取的方式是，双方签订协议，说明该买卖的存在，首付款扣一部分待过户后给他，银行贷款也改由我来偿还，5年后办理过户手续；同时约定，如果不办理过户，由对方给我房款总额的30%作为赔偿金。尽管如此，我心里还是不放心。请问，我们的这一协议究竟有效还是无效，还是部分有效(比如赔偿金部分)，如何做才能最大限度地保护我的利益？

山东文锦律师事务所于钦杰律师：首先建议焦先生一定要明确这套房子的权属及房屋性质，如果仅仅是过户时间有所限制，那根据相关法律，焦先生和卖方签订的协议应属有效协议。但是该协议中应当约定清楚过户时间，对于双方的违约责任也一并约定清楚。类似房屋买卖行为在实际的履行过程中很容易出现一方违约的行为，因为5年后房屋升值或贬值带来的附加问题很难确保哪一方不放弃其购买或出售行为，而类似的违约行为应当在协议中约定。通过焦先生的描述，得知他已经在偿还这套房子的贷款，但是由于房产证的姓名不是焦先生，所以建议焦先生保留好偿还贷款的票据，以备一旦发生纠纷，这些票据可以作为有力的证据。

（编辑：李爽）